Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и других законодательных актов Украины» от 11.02.2010 г. (далее – новая редакция Закона) внес изменения, как в объектный, так и в субъектный состав упомянутых правоотношений, а также изменил процедуру государственной регистрации.
Объекты, подлежащие государственной регистрации
В новой редакции Закона расширен перечень прав, которые подлежат регистрации. В него вошли: право хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды земельного участка, пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением , их отдельными частями, а также ипотека, доверенное управление имуществом и налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество. В то время как право хозяйственного ведения и оперативного управления раньше вообще не подлежали государственной регистрации, регистрацию ипотеки, пока новая редакция Закона не вступила в действие, совершают государственные нотариальные конторы и частные нотариусы, которые вносят записи в Государственный реестр ипотек.
Итак, если новая редакция Закона вступит в силу 1 января 2012 года, как это предусмотрено Заключительными и переходными положениями, она отменит необходимость регистрации договора аренды земельного участка, установив необходимость государственной регистрации права такой аренды. Однако новая редакция Закона внесла изменения не во все статьи Закона «Об аренде земли», которые устанавливают необходимость государственной регистрации договора аренды и субаренды земельного участка.
До вступления в силу новой редакции Закона согласно ст. 794 Гражданского кодекса Украины государственной регистрации подлежит договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем на 3 года. Согласно новой редакции Закона ст. 794 ГКУ изложена в новой редакции, согласно которой государственной регистрации подлежит не сам договор, а право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее чем на 3 года. До вступления в силу новой редакции Закона государственную регистрацию налогового залога совершают нотариусы путем внесения записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Таким образом, расширение перечня прав, которые подлежат регистрации, по сути, не изменило объектного состава правоотношений, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества и их ограничений, но унифицировало процедуру, которая ранее совершалась различными органами и отображалась в различных реестрах.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию
В соответствии с предыдущей редакцией Закона держателем Государственного реестра прав был центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, а администратором – Центр государственного земельного кадастра. В соответствии с Заключительными положениями предыдущей редакции Закона до создания единой системы органов регистрации прав регистрацию объектов недвижимости проводят коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации. Таким образом, БТИ с самого начала должны были выполнять функцию регистрации лишь временно. В связи с расширением объектного состава прав и отягощений, подлежащих регистрации, передача одному из этих органов полномочий касательно регистрации, например, права хозяйственного ведения, оперативного управления, доверенного управления имуществом казалась бы совсем нелогичной. Поэтому, согласно положений новой редакции Закона, держателем Государственного реестра прав является специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам государственной регистрации прав – Минюст. Администратором Государственного реестра прав является государственное предприятие, принадлежащее к сфере управления Министерства юстиции Украины.
Итак, процедура регистрации существенно не изменится, вместо этого полномочия относительно ее осуществления перейдут от одних органов к другому. Концентрация функций регистрации в одном органе является позитивным изменением в системе государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений.